Wohnfläche und Nutzfläche: die Unterscheidung und warum sie so wichtig ist
Wohnfläche und Nutzfläche: die Unterscheidung und warum sie so wichtig ist
Wer eine Immobilie kauft, verkauft, plant oder bewertet, stößt schnell auf zwei Begriffe: Wohnfläche und Nutzfläche. Im Alltag werden sie häufig miteinander vermischt. Tatsächlich können sie jedoch etwas völlig Unterschiedliches bedeuten.
Gerade bei Kaufpreisvergleichen, Finanzierungen, Mietverträgen oder der Planung eines Neubaus kann eine falsche Flächenangabe erhebliche Auswirkungen haben.
Für die Berechnung der Wohnfläche ist insbesondere die Wohnflächenverordnung (WoFlV) eine wichtige Grundlage. Sie regelt, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und in welchem Umfang sie angerechnet werden.
Was zählt nach der WoFlV zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die unmittelbar dem Wohnen dienen. Dazu zählen beispielsweise Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Badezimmer, WC und Flure innerhalb der Wohnung.
Auch Abstellräume innerhalb der Wohnung können zur Wohnfläche gehören. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen können ebenfalls berücksichtigt werden, allerdings nur anteilig.
Wichtig dabei: Grundfläche ist nicht automatisch Wohnfläche.
Die Raumhöhe entscheidet mit
Besonders deutlich wird das bei Dachgeschossen und Räumen mit Dachschrägen.
Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden vollständig angerechnet.
Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt.
Flächen mit einer Höhe von weniger als einem Meter werden nicht als Wohnfläche angerechnet.
Ein Dachgeschoss kann deshalb beispielsweise 40 m² Grundfläche besitzen, ohne tatsächlich 40 m² Wohnfläche zu haben.
Wie werden Balkon und Terrasse angerechnet?
Auch hier macht die WoFlV einen wichtigen Unterschied.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte ihrer Grundfläche berücksichtigt.
Eine Terrasse mit 20 m² Grundfläche bedeutet deshalb nicht automatisch 20 m² zusätzliche Wohnfläche. Bei einer Anrechnung von 25 Prozent würden daraus beispielsweise 5 m² Wohnfläche.
Gerade bei Immobilien mit großen Terrassen oder Balkonen kann das einen erheblichen Unterschied ausmachen.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Bestimmte Bereiche eines Gebäudes gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche. Dazu zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Kellerersatzräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume und Garagen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass diese Flächen keinen Wert haben.
Ein großer Keller, eine Werkstatt oder zusätzliche Abstellmöglichkeiten können für die tatsächliche Nutzung einer Immobilie ausgesprochen wertvoll sein. Sie dürfen nur nicht ohne Weiteres der Wohnfläche zugerechnet werden.
Was ist Nutzfläche?
Genau an dieser Stelle entsteht häufig ein Missverständnis.
Die WoFlV regelt die Wohnfläche. Sie ist jedoch nicht das allgemeine Regelwerk zur Ermittlung sämtlicher Nutzflächen eines Gebäudes.
Für andere Flächenermittlungen können – abhängig vom jeweiligen Zweck – andere Regelwerke relevant sein, beispielsweise die DIN 277.
Deshalb sollte man bei der Angabe einer Nutzfläche immer genauer hinschauen.
Welche Räume sind darin enthalten und nach welcher Grundlage wurde die Fläche ermittelt?
Nur mit dieser Information lassen sich Flächenangaben sinnvoll beurteilen und miteinander vergleichen.
Warum die Unterscheidung so entscheidend ist
Angenommen, ein Einfamilienhaus verfügt über insgesamt 190 m² vorhandene beziehungsweise nutzbare Fläche. Davon sind jedoch nur 145 m² tatsächlich als Wohnfläche anzurechnen.
Bei einem Kaufpreis von 760.000 Euro ergeben sich völlig unterschiedliche Quadratmeterpreise.
760.000 € ÷ 190 m² = 4.000 €/m²
Werden dagegen die 145 m² Wohnfläche zugrunde gelegt, ergibt sich:
760.000 € ÷ 145 m² ≈ 5.241 €/m²
Die Immobilie hat sich nicht verändert. Auch der Kaufpreis ist identisch. Trotzdem entsteht durch die unterschiedliche Bezugsfläche ein völlig anderes Bild.
Genau deshalb sollte eine Flächenangabe niemals isoliert betrachtet werden.
Worauf Eigentümer, Käufer und Bauherren achten sollten
Eine nachvollziehbare Flächenberechnung schafft Klarheit. Besonders bei Bestandsimmobilien lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf vorhandene Pläne und Berechnungen.
Wurden Dachschrägen korrekt berücksichtigt? Wie wurden Balkon und Terrasse angerechnet? Sind Kellerräume möglicherweise in einer angegebenen Fläche enthalten? Stimmen die vorhandenen Planunterlagen mit dem tatsächlichen Gebäude überein? Und vor allem: Nach welcher Grundlage wurde gerechnet?
Für Käufer verbessert eine transparente Flächenaufstellung die Vergleichbarkeit verschiedener Immobilien.
Für Eigentümer kann sie Missverständnisse bei Verkauf, Vermietung oder Bewertung vermeiden.
Für Bauherren schafft sie bereits während der Planung Klarheit darüber, welche Flächen später tatsächlich als Wohnfläche berücksichtigt werden können.
Mehr Klarheit. Bessere Entscheidungen.
Wohnfläche und Nutzfläche sind nicht dasselbe. Eine große nutzbare Fläche bedeutet nicht automatisch eine entsprechend große Wohnfläche.
Die WoFlV gibt für die Wohnflächenberechnung konkrete Regeln vor. Raumhöhen können die anrechenbare Fläche reduzieren, Außenflächen werden nur anteilig berücksichtigt und verschiedene Nebenräume zählen nicht zur Wohnfläche.
Deshalb sollte die entscheidende Frage nicht nur lauten:
Wie viele Quadratmeter hat die Immobilie?
Sondern:
Wie setzen sich diese Quadratmeter zusammen und nach welcher Grundlage wurden sie berechnet?
Denn erst wenn die Flächen nachvollziehbar aufgeschlüsselt sind, entsteht eine belastbare Grundlage für Entscheidungen – für Eigentümer, Käufer und Bauherren.